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Algunos apuntes sobre la promoción inmobiliaria
3.12.07


Llevo unos días enzarzado en un análisis del mercado promotor actual. Una de las primeras ideas que extraigo es que, al igual que ocurre en otros sectores debido a que España es un país de PYMEs, sólo la mitad de los promotores están actualmente buscando realizar una operación y sólo alrededor del 12% tienen la suficiente solvencia financiera y patrimonial para ser considerados muy activos. El sector se queja de que no encuentra suelo de calidad y a buen precio y reconoce que la comercialización se desacelera.

Los informes de las entidades bancarias explican claramente que éstas, no es que eviten al sector que ha servido para engordar durante décadas sus cuentas de resultados, sino que han decidido replantear su estrategia de riesgo porque les preocupa la subrogación del cliente. Este es el más afectado por la desaceleración del ritmo de crecimiento económico, a las presiones inflacionistas y puede estar más endeudado de lo normal. También se observa que, además de endurecer algo la concesión de la financiación al promotor, éste ya ha perdido casi todo el margen de maniobra para negociar las condiciones y la concentración de riesgo que presente es una característica de su balance que es examinada con lupa por las entidades financieras. De momento, el grifo de la financiación sigue abierto aunque su caudal sea menor y las entidades estén muy atentas para cerrarlo si fuera necesario.

La estrategia actual pasa por aumentar el control sobre el proyecto y los presupuestos de ejecución que progresivamente han ido acumulando desviaciones en costes, plazos, calidades y otros parámetros y comenzar una diversificación. Esta se materializaría en la explotación de los activos que tienen en cartera, a buscar nuevas localizaciones geográficas no tan masificadas donde comprar suelo y hacia la contratación de inmobiliarias con grandes redes para comercializar sus activos. Los aspectos diferenciales de diseño que puede aportar diferentes arquitectos es un valor añadido que gana fuerza para favorecer la comercialización futura y, finalmente, analizan si la autoconstrucción (encargar la construcción a una empresa del grupo o participada) es una actividad a reducir ya que los beneficios que aporta es 4 o 5 veces inferior al de la promoción .

| Categoría: Consultoría | Etiquetas: inmobiliario estrategia diversificacion adaptacion hipoteca inversion rentabilidad mercado |

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5 Comentarios:

El 12/03/2007 12:07:00 p. m., Blogger Senior Manager: tuvo la amabilidad de comentar aquí:

Tal como aseveras...El mercado inmobiliario es particularmente diferente en España y cada vez se diferencia más del resto de Europa. Aún asi, otra razón para que los bancos hayan ralentizado el flujo de dinero es la globalización bancaria en donde un banco cualquiera ya pertenece a un grupo bancarios que también presta dinero en varias naciones a la vez y asume cierto riesgo en cada una de ellas reflejando luego un sólo factor en sus estados financieros consolidados. Esto hace que si en un país (como Inglaterra) empiezan a haber problemas de insolvencia e impagados entonces el resto de sucursales detienen un poco la corriente, en definitiva, pienso que los bancos crean las burbujas inmobiliarias en sus constantes movimientos de riesgo alrededor del mundo… O al menos es una de las razones de la desaceleración en España.

 
El 12/04/2007 07:44:00 a. m., Blogger amalgamadeletras tuvo la amabilidad de comentar aquí:

Si, seguro que es una razón también a tener en cuenta a la hora de analizar el estrechamiento del crédito. El Santander gana un 34% de sus beneficios ordinarios (en 2006) en Iberoamérica; por ejemplo, Venezuela aporta un 2,2% aproximadamente a los resultados consolidados... De momento, en toda la info que manejo no se analiza el porqué los bancos han cerrado algo el grifo, pero tiene toda la pinta de que también sea consecuencia de lo que comentas.

 
El 12/04/2007 06:20:00 p. m., Blogger µßio tuvo la amabilidad de comentar aquí:

De bancos, sé poco, pero de suelos, sé algo. Generar suelo edificable, tiene un lead-time de 5 a 10 años. Y hay escasez de suelo "ya". Los arquitectos tienen problemas con el nuevo código de la edificación, que con el retraimiento de la demanda, podrá disparar los precios a dos años vista. Los bancos, no van a reducir las garantías de la hipotecas minusvalorando viviendas, ni a bajar precio de sus stocks impagados.
Las soluciones están fuera de éste circulo, en otra parte.
¡Salud!

 
El 12/04/2007 06:48:00 p. m., Blogger amalgamadeletras tuvo la amabilidad de comentar aquí:

@µßio, bienvenido a esta bitácora. La idea general que percibo no es que haya escasez de suelo sino que hay gran cantidad que está 'en barbecho' acumulando rentabilidades futuras... Mi poco conocimiento del tema tampoco me permite pensar 'más allá del círculo' que ocupa el desarrollo de mi articulo.

 
El 12/05/2007 03:10:00 p. m., Blogger µßio tuvo la amabilidad de comentar aquí:

El suelo no es modular, es vectorial, depende del lugar y los en lugares de crecimiento, falta, en los deprimidos, sobra. Por lo tanto, no hablar de lugares concretos es hablar por hablar. Mi mea culpa, por adelantado.
¡Salud!

 

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